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对产权瑕疵不动产在司法鉴定估价中的思考

  发布时间:2020-07-20 09:39:24


    摘要:本文着重阐述了产权瑕疵不动产在司法鉴定估价中存在的问题,房地产司法鉴定估价中产权有瑕疵的情形及产生的原因,并探讨了产权瑕疵不动产在司法鉴定估价中如何处理。随着房价的不断攀升,在执行过程中,被执行人的房产往往会成为最重要的执行标的物。但在执行过程中,有时会遇到被执行人的房地产没有《不动产权证书》等产权瑕疵的情形,因此在司法鉴定估价过程中如何处理该类产权瑕疵不动产变得尤为重要。

    关键词:产权瑕疵  法律法规  瑕疵处理

    一、产权瑕疵不动产在司法鉴定估价中存在的问题

    由于我国长期以来登记制度不完善,导致许多不动产未办理登记证书。未登记的商品房、农村承包土地使用权、农民自建房等不动产大量存在,人民法院在强制处置该类财产过程中遭遇很大困难。产权瑕疵不动产能否纳入可供执行财产范围,使之变现清偿申请执行人的债权,因存在实体法上的障碍,在实践中还存在许多争议。 随着房价的不断攀升,在执行过程中,被执行人的房产往往会成为最重要的执行标的物。但在执行过程中,有时会遇到被执行人的房地产没有《不动产权证书》等产权瑕疵的情形。关于此类产权瑕疵房地产是否可以进行司法拍卖,在司法实践中存在一定争议。在资产评估工作中一般要求不动产需具备合法的所有权。因此,在评估过程中对于“无证房屋”无法进行准确的估值,也会导致司法评估、拍卖工作无法正常推进。

    二、产权瑕疵不动产可以进行司法拍卖

    (一)司法拍卖的目的是对被执行人的责任财产强制进行变现,从而达到履行判决义务的目的。

    只要被执行人的责任财产具有市场价值,就应进行司法拍卖。只有这样,才能最大化的保护申请人的合法权益。对“无证房屋”进行司法拍卖,完全符合司法拍卖的目的。

    (二)司法拍卖标的并非一定为所有权,其他权利亦可作为拍卖标的。对于“无证房屋”进行拍卖,拍卖标的实际为请求权。

    即“无证房屋”拍卖成交并交付于买受人后,买受人实际占有了该房屋,取代了原“房主”的民事主体地位,同时基于该法律地位在符合相关法律规定的情况下,可向不动产登记部门申请物权登记。另外,买受人通过司法拍卖实际占有该房屋,也可以进行事实上的处分和收益。

    (三)相关法律亦未禁止“无证房屋”的司法拍卖。

    《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定,“法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权,依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属”。同时,《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定,“执行程序中,被执行人的财产被查封、扣押、冻结后,人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”依据上述最高院发布的两项规定可以看出,“无证房屋”是可以进行查封并拍卖的,并无相关法律、法规对其禁止。

    (四)最高法院在实践中也认可对“无证房屋”进行司法拍卖。

    2012年,最高法院向各级法院转发的住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》(法[2012]151 号)。其中该函件第二条规定,执行程序中处置未办理初始登记的房屋时,具备初始登记条件的,执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的,执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的,原则上进行“现状处置”,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。最高法院通过向各级法院转发住建部的文件,也表明了最高法院认可,在披露相关风险后可对“无证房屋”按照现状进行司法拍卖的。

    三、房地产司法鉴定估价中产权有瑕疵的情形及产生的原因

    (一)商品房产权证无法办理

    1、开发商原因

    ①开发商在销售房屋时没有取得完整的五证

    “五证”是指,《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。如果五证中缺少任何一证,都不可能办到产权证。五证不全的房子,购房者最好不要买。很多开发商在销售时说相关证件正在办理中,如果购房者一定要买,就要注意去房管部门核实开发商所说的是否属实。买房人要特别留意的是,自己所选的楼栋,其是否在预售许可证的范围内。

    ②开发商擅自更改房屋性质、变更规划

    开发商虽已取得五证,但私自更改了房屋的使用性质。例如,房管部门批准的是住宅楼,而开发商却当作商业楼销售,去办理产权证书的时候,当然是办不下商业楼的产权证书了。另外,开发商擅自改变规划、违规建设,也是无法取得房本的。

    ③开发商将房屋抵押给他人

    开发商取得五证,并已取得大产权证,但开发商已将该房屋抵押给了别人,同时出售该房屋。购房者要是购买了这种房屋,所面临的风险就更大了。如果开发商不能及时履行到期的债务,抵押权人要求实现抵押权的话,购房者肯定是没有产权证书了,甚至连居住权都没有,最后购房者只能是通过诉讼来要回所付的房价款,能不能要回还另当别论。所以购房者在买房前要充分了解房屋状况。

    ④房屋质量检验不合格

    根据《建设工程质量管理条例》第十六条,建设工程经验收合格的,方可交付使用。只有验收合格的,开发商才可以将房屋交付给买房人使用。开发商建好的新房存在质量问题,没法通过政府有关部门的验收,就不具备交房条件,交不了房,也没法办下来房本。

    ⑤开发商拖欠应该上缴国家的各种费用以及税金、房屋维修基金等。

    ⑥开发商在集体所有土地开发的项目,无法办理房产证。

    2、购房者自身的原因

    ①没有交纳相关的税费

    购买新房,买房人要缴纳相关税费。但在实际交易中,有少数的买房人忘了交税,或者少交了一项税费,导致房本办不下来。遇到这种情况,比较好解决。只要买房人及时补交相关税费,就可以继续办理房本。

    ②没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明

    购房者没有及时提供应交的文件材料,例如,购房者拿着购房合同,始终不交给开发商,自然也就办不下产权证书了。

    ③委托他人办理房产证但没有出具授权委托书的

    请他人办理房产证,是需要房主本人的委托书。如果是自己的原因,应积极与开发商和房屋发证主管机关配合,争取在最短的时间内将房产证办下来。

    ④利用假资格买房

    在限购城市购买新房,买房人要具有相应的购房资格。但有些不具有购房资格的买房人,为了购买新房,采用假离婚、办假证等方法。一旦在新房买卖交易中,他们被查出来,将无法获得房本。

    ⑤房屋管理部门的原因

    由于各方面的因素,房屋管理部门有时也会拖延办理产权过户的时间,主要是在测量、办理手续上的速度太慢。遇到这种情况,购房者应向其上级主管部门提出异议,如果对其答复感到不满意或者没有作用的话,可依法向人民法院提起行政诉讼,这属于行政机关的不作为行为。

    (二)在建工程“五证”不齐全

    “五证”即为《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

    ①国有土地使用证:国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证,受法律保护。

    ②建设工程规划许可证:建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证,没有该证的用地单位属非法用地,其工程建筑也是违章建筑,不能领取房地产权属证件。

    ③建筑工程用地规划许可证:建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序。

    ④建设工程施工许可证:建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护。

    ⑤商品房预售许可证:商品房预售证的主管机关是郑州市城市综合开发管理办公室,证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。

    因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的,未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准,就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。开发商因未能确保开发项目的合法性,导致“五证”不齐全,竣工验收合格或依法缴交了相关税费,不能及时办理初始登记,导致购买人无法办证

    (三)小产权房

    “小产权房”通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用,因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证,而是由乡政府或村委会颁发,所以也称乡产权房。

    “小产权房”的性质有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房屋。

    (四)权属资料不齐全、不清晰

    ①已建成的房屋,取得了房屋所有权证,但缺少国有土地使用证。

    ②房屋所有权证证载产权人与国有土地使用证证载使用权人不一致。

    ③房屋所有权证证载用途与实际用途不一致的、房屋所有权证证载用途与国有土地使用证证载用途不一致。

    四、房地产估价司法鉴定资料充分性审查与瑕疵处理

    (一)鉴定机构应对鉴定资料充分性审查

    直接影响房地产价格的资料都是房地产估价司法鉴定评估所需要的资料,主要包括三类,即房地产市场及供求资料、估价对象特征资料、可比案例房地产资料。其中,估价对象资料又可以分为区位资料、实体资料、权益资料、建设与运营资料。其中,最重要的是权益资料,它是判断估价对象在司法鉴定评估中,是否对其有处置权的重要依据,是评估行为产生的前提条件。

    鉴定机构对房地产估价司法鉴定资料的充分性审查主要是审查委托人所提供的鉴定资料在内容和数量上是否能够满足估价要求。房地产估价司法鉴定资料的提供不是一次性完成的,大体可分为在受理前和现场查勘后两个阶段。估价对象资料由委托人提供也并不是说面面俱到、缺一不可,需要适当区隔,分别对待。审查时,可以把委托人提供的房地产估价司法鉴定资料按照其提供的必要性分为必要资料和一般资料。必要资料是《通则》第十四条关于鉴定受理条件、第二十七条关于鉴定终止所要求的必备资料。必要资料,委托人必须按照鉴定人的要求提供,如果不能提供,属于受理前阶段的,则不予受理;属于鉴定过程中的,则应终止鉴定。一般资料是影响鉴定结论证据证明力大小的资料。一般资料委托人应当按照鉴定人的要求提供,如果因委托人不知悉或该资料在对方当事人手中等原因而不能提供,为保证鉴定效率,鉴定人不应简单地认定为鉴定资料不充分而拒绝接受委托或终结鉴定, 但应当在受理前和现场查勘后向委托人说明鉴定风险,即缺乏一般鉴定资料得出的鉴定结论可能会影响其证据证明力,可能导致补充鉴定或鉴定结论不被司法机关采信。是否继续委托,由委托人决定。

    (1)已建成房屋:房屋所有权证、土地使用权证及房地产登记薄权属查询文件。 如果只有房屋所有权证而无土地使用权证,委托人应当提供房屋占用范围内的土地使用权类型、性质、取得方式、面积、他项权利有无司法限制等方面的证据资料。鉴定机构审查时还应注意房屋所有权证和土地使用权证记载的内容应当相互印证,没有矛盾。如果存在房屋所有权证与土地使用权证权利主体不一致,位置、面积记载有差异等,则应当查明原因。

    (2)在建工程:土地使用权证、规划用地许可证、工程 规划许可证、施工许可证,属于商品房预售的,还应当提供商品房预售许可证,在建工程的工程款有无欠款证明(委托方、施工方、监理方盖章认可),土地出让金的支付证明。政府各相关部门关于市政配套建设的协议及费用支付情况说明、在建工程他项权利、有无司法限制情况说明。

    (3)建设用地使用权:土地使用权证,建设用地条件说明。 如估价目的为出让土地使用权转让,属于房屋建设工程的,应当提供完成开发投资总额25%以上证明;属于成片开发土地的,应当提供已形成工业用地和其他建设用地条件的证明。

    (4)灭失房屋:应当提供房屋位置图、房屋灭籍证明、鉴定当事人共同认可的在估价时点房屋状况说明书。

    此外,还应当根据司法鉴定房地产价格评估的类型,要求委托人提供相应的资料。

    (二)鉴定机构对鉴定资料不足产生瑕疵的处理

    鉴定资料充分是鉴定结果可靠的前提基础,如果出现前面所述的委托人应当提供一般资料的情况,而委托人却不能按照鉴定人的要求提供,则会产生鉴定资料提供的瑕疵,在鉴定人提示鉴定风险的情况下委托人还要继续委托鉴定,鉴定人可以受理,但需要鉴定人对鉴定资料不足的瑕疵进行处理,使其满足房地产估价司法鉴定 的要求,提出尽可能合理的鉴定结论。鉴定人应着重做好以下几方面工作:

    1、强化鉴定人对委托人提供鉴定资料的指导

    委托人大多非房地产估价方面的专业人士,不清楚房地产估价需要哪些资料, 即使委托人是法院, 也同样存在这一问题。 因此,房地产估价鉴定人应当向委托人说明鉴定资料的内容、来源、收集方向、提供鉴定资料的要求及法律后果,促使委托人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地提供鉴定所需资料。鉴定人对委托人提供鉴定资料的指导要尽可能采用书面形式,文字表述要清晰、准确,少用或不用专业术语,以便于理解。要尽量减少委托人提供鉴定资料的次数,减轻委托人的负担。

    2、房地产估价司法鉴定人应协助委托人补充完善鉴定资料

    鉴定资料提供责任虽然在委托人,但因充足的房地产估价司法鉴定资料能够使估价结果更加客观、真实、公正,对鉴定利害关系各方都有利,鉴定人仍应从专业的角度给予合理关注,给委托人提供必要的帮助,这并不影响鉴定人的公正立场。一是要利用专业知识帮助委托人寻找鉴定资料线索;二是要配合委托人做鉴定资料出具人的说服工作,讲清利弊,使其打消疑虑,积极配合;三是依据诉讼证据的关联性,帮助委托人从其他诉讼证据中寻找司法鉴定资料的可替代资料。

    3、合理使用假定处理因鉴定资料不足产生的估价未知条件

    对于某些估价所必要,但又无法通过委托人提供鉴定资料加以确定,而又必须予以明确的估价条件,在委托方认可的条件下,鉴定人可以采取必要的假定,说明在情况不明或资料不全的情况下是以何种情形估价的,都采取了哪些特殊处理。如在土地使用权取得方式不明的情况下,鉴定人在估价鉴定时,如果设定土地使用权是以出让方式取得,就可以推断出让金、出让年限的处理。通过估价假定,填补了因鉴定资料不足而产生的估价未知条件,从而使估价鉴定得以继续。

    五、产权瑕疵房地产在估价中的处理方式

    (一)尚未取得产权证书

    因开发商或购房者自身原因,尚未办理产权证书,该类房产在市场上一般存在交易案例及租金案例,虽然该类房产尚未办全产权证书,但不影响其使用价值。因此该类房产可以采用比较法和收益法进行评估,如果是可以办理,但尚未办理房产证的,则宜采用市场比较法,以市场上有房产证的同类房屋的客观合理价值,扣减该房屋办理房产证所需的各项费用后的余额作为评估结果。无房产证可以评估价值,只是在评估报告中不能明确产权关系。

    (二)在建工程

    对与五证不全的在建工程鉴定评估,注册房地产估价师应当特别关注五证不全及停工缘由、工期延误的原因及其对于预测完工工期及对工程造价的影响,关注项目的报建、施工许可是否合法、实际修建状况、各项规划建设许可是否在有效期内、是否存在实际销售等事项。在建工程部分拍卖(变卖)鉴定评估,注册房地产估价师还应当合理进行地价分摊,关注建筑物区分所有权对于估值的影响。对于在建工程整体或部分拍卖(变卖)鉴定评估,如果涉及超规划建设的,注册房地产估价师应当与委托人协商,对于超规划许可建设的部分房地产,应当有合法的估价依据,须经人民法院与城乡规划主管部门协商一致,不得擅自评估或设定不合理的假设,鉴定估价报告对此应当明确。鉴定评估时,对于隐蔽工程的鉴定评估,注册房地产估价师应当根据当事人提供的工程图纸、隐蔽工程的预决算资料,结合隐蔽工程投入使用的情况进行鉴定评估

    1、估价方法的选择

    对在建工程估价,根据《房地产估价规范》以及估价的目的、估价对象的具体条件、委托方提供的有关资料和估价师掌握的市场资料,在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准的基础上,估价师应进行实地勘察和认真分析,然后决定评估釆用的方法。一般而言,通常釆用假设开发法和成本法对估价对象进行评估较适合。

    2.两种方法运用的具体思路

    在建工程司法鉴定评估采用假设开发法评估时,应选用被迫转让开发前提,该在建工程要被人民法院强制拍卖,则还应加上“换手”的正常期限,如需要办理有关变更等交接手续,相当于产生了一个新的“前期”。如果“换手”的正常期限为0.5年和1年,则该在建工程的后续建设期为1.5年和2年。在“换手”的情况下,不仅会有一个新的“前期”,通常还会发生新的“前期费用”(如前期勘查费用增加、修补费用、清理费用)和功能折旧,因此在估算后续开发必要支出时,还应加上这部分“前期费用”。

    假设开发法:假设开发法在在建工程估价中的运用是,在估算开发顶目完成后的房地产价值的基础上,扣除后续工程的建造成本、费用及其利息和利润、在建工程在续建阶段的利息和利润、销售税费、买方购买在建工程的税费等,求得在建工程的价值。用公式可以表述为:在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费-续建投资利息和利润-在建工程在续建阶段的利息和利润-销售税费-买方购买在建工程的税费

    成本法:以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要成本费用为基础,加上正常的利润和所纳税金,得到估价对象价值的一种方法。在建工程估价,应考虑估价时点上成本构成的客观水平,由土地价值和现状工程建筑物价值构成,用公式可以表述为:在建工程价值=土地价值+在建工程建筑物价值。 土地价值一般可以采用基准地价修正法和假设开发法来估算土地价值。由于各地的基准地价不同,有的城市采用毛地价(生地价),有的城市采用熟地价,修正参数和修正的方法也不完全一样,所以,在运用基准地价修正法时,必须严格按照当地的规定执行。对于采用假设开发法而言,则土地价值的求取方法是,先求得项目开发余值,再扣除购地手续 费、购地费用利息、购地成本利润后,求取土地价值。用公式可以表述为:在建工程价值=总开发价值-总开发成本-销售税费-投资利息及融资费-开发利润,土地价值=在建工程价值-购地手续费-购地费用利息-购地成本利润。

    (三)小产权房房产

    人民法院执行集体土地上房屋需要评估的,一般只对房屋及其必要附属设施进行估价,并对处置产生影响的购买群体限制、居住习惯、邻里关系等因素做出书面提示。

    对小产权房住宅进行估价时,应当考虑城镇规划建设及房地产市场等因素的影响。应区分偏远村镇及城镇近郊住宅,对于偏远村镇一般只能采用成本法进行估价,计建造费、管理费、利息,在扣除折旧;对于城镇近郊住宅,应考虑市场因素,可以用房地合一的方法评估,参照周边住宅房产交易案例和租金案例,采用收益法和比较法进行评估,然后扣减应分摊的土地使用权价值。同时在报告中披露土地使用权的瑕疵事项,评估结论中未包含土地使用权价值,提请报告使用者注意。

    (四)权属资料不齐全、不清晰

    1、未取得国有土地使用权证

    首先要弄清楚是什么原因没有办理土地使用证,可以去当地土地管理部门了解情况,然后分情况处理:①未缴纳相关费用,缴清费用后即可办理;②不能办证;对于第一种情况,可以用房地合一的方法评估房地产的价值,然后扣减办理土地证过程中需要缴纳的费用;对于第二种情况,评估价值只包含房屋的价值,可以用重置成本法评估,也可以用房地合一的方法评估,然后扣减应分摊的土地使用权价值。同时在报告中披露土地使用权的瑕疵事项,评估结论中未包含土地使用权价值,提请报告使用者注意。但还要披露房屋所有权人非资产占有方,可能对评估结论的影响。

    2、用途不一致

    《房地产估价规范》中明确:当登记用途与实际用途不一致时,应根据估价目的确定估价所依据的用途来评估。

    评估鉴定机构应该结合房地产法定登记用途和房地产的实际用途,综合考虑加以判断。即在评估过程中,详细调查城市规划用途、区域内类似物业的习惯用途等因素,在确认实际用途较登记用途的市场价值高出许多,可按法定用途市场价值加实际用途较法定用途的增值收益综合考虑估价对象的实际市场价值,并在评估报告中附相关证明材料加以说明。其优点是综合反映了房地产使用的合法原则和最高、最佳利用原则,维护了权利人的权益,缺点是有时会无所适从或依据不充分,既不符合房地产使用的合法原则,也不符合最高、最佳利用原则。

    房地产的市场价格是房地产评估的基础,一般房地产评估所说的价格就是指的房地产的市场价格,也就是人们常说的房地产客观合理的价格。虽然实际操作中评估的不一定是房地产的市场价格,而是房地产在某些假定条件制约下的正常价格,但市场价格毕竟是一切评估目的、评估基础、限制条件下的房地产价格的基准。如何 针对房地产用途的不确定性,科学合理地设定在市场价格基础上地价定义中的土地用途呢?作如下几点建议:

    ①土地用途与房屋用途不一致时。

    有人说,房随地走;也有人说,地随房转;其实,房地是一体,谁也离不开谁。有地不盖房, 土地得不到利用,土地的价值也不存在;盖房不在地上,成了空中楼阁,实际也是不存在的。但根据国外不动产估价的流行看法:土地具有价值,而改良物则是贡献价值;土地可优先取得来源于不动产的全部收益,也可优先取得来源于改良物的所有报酬。因此,当土地用途与房屋用途不一致时,设定土地用途应以房屋用途为依据。

    ②权证登记用途与实际用途不一致时。

    主要看两者其中之一哪个与规划用途相一致,如果实际用途从城市规划资料上已经可以看到并且已经有明确的规划指标时,可以设定土地用途以实际用途(规划用途)为依据。如土地权证用途为工业,但根据查询所得的城市规划资料看,地块所在区域面临拆迁,今后的土地用途为商品住宅,规划条件明确,则可以按照规划用途进行评估。

    ③权证登记用途与实际用途一致时。

    当土地权证登记用途 (实际用途)与规划用途一致时,设定土地用途应以土地权证登记用途(实际用途)为依据。

    当土地权证登记用途(实际用途)与规划用途不一致时,如果待估土地已纳入城市建设拆迁改造计划范围,为了体现城市规划造就土地价值,土地价值引导土地利用的城市建设运作模式,设定土地用途应以土地的规划用途为依据;

    如果待估土地未划入城市建设拆迁改造计划范围,设定土地用途宜在现状利用条件下以权证登记用途(实际用途)为依据。

    ④权证登记用途不全面时。

    当待估土地除了具有权证登记的主要用途外,还有一种或多种次要用途时,设定土地用途时就要依土地主要用途与次要用途之间的内在联系而定。如果土地的次要用途是主要用途的附属用途,是为主要用途服务的,两者之间具有紧密的内在联系,这时设定土地用途应以主要用途为依据;如果次要用途与主要用途之间没有必然 的内在联系,有没有次要用途都不影响主要用途功能的发挥,这时设定土地用途应以主要用途与次要用途组成的混合用途为依据。

    ⑤土地用途很特殊难以归类时。

    国家标准《城镇土地估价规程》中规定,在房地产评估中,土地用途主要可分为以下几类:①居住用地;②工业用地;③商业、旅游、娱乐用地;④综合用地;⑤教育、科技、文化、卫生、体育或者其它用地。但在房地产评估中土地用途的分类与土地登记中土地用途的分类不是一一对应的关系。由于土地登记中土地用途的分类比土地估价中土地用途的分类要细,所以由土地登记中土地用途的分类过渡到土地估价中土地用途的分类,有一个归类的问题(特别是运用基准地价系数修正法时)。当土地登记用途很特殊或土地登记中土地用途的分类不规范、不具体时,有时确实很难将它归类到土地估价中土地用途的哪一类,这时设定土地用途时,就要看该宗土地周围的土地利用类型,建议以该宗土地周围的主要土地用途进行归类为依据。

    ⑥权证登记用途错误时

    这种情况下,一般要通过调查核实,加以确定。如果确系发证部门登记差错,则应及时提醒发证部门加以修正。并按照修正后的正确用途进行评估考虑。

    综上所述,在房地产估价鉴定时,必须抓住价值这个核心,遵守客观、公正、公平的原则, 选用适当的估价方法,按时出庭并接受质询,才能为审判机关审理案件提供真实有效的证据,保证司法工作的顺利进行。

    参考文献:

    [1]《河南省房地产司法鉴定估价指导意见(试行)》(2015年11月28日)

    [2]《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日)

    [4]王胜斌. 房地产估价司法鉴定资料充分性审查与瑕疵处理.中国司法鉴定,2008,s2

    [5] 柴强.房地产估价理论与方法[M].北京:中国建筑工业出版社,2017.6-14.

    [6]张伟. 民事执行中对部分违法建筑的司法处置,人民法院报,2016

责任编辑:李亚男    


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